再有半個月時間，《北京市城市房地產轉讓管理辦法》就要開始實施，其中“預售商品房，按照套內面積銷售”的規定引起了廣大購房人的關注，本版編輯就此規定中需要著重闡述的幾個概念編發于此，以便讀者購房參考。

　　一、商品住宅：一律


　　“北京市城市房地產轉讓管理辦法”中規定，預售商品住宅的，應當按照套內面積銷售，其他商品房可以在按套內建筑面積、建筑面積和套計價三種方式中任選一種。

　　法律詞匯中的“應當”直白，解釋就是必須，一律。市國土房管局有關負責人認可了這種說法。據他透露，在制定過程中，曾試圖考慮讓開發商在建筑面積、套內建筑面積和套三種銷售方式中自選一種——“開發商勢必傾向于選擇對自己有利的也就是按建筑面積銷售的方式，這樣還會出現業主和開發商關于面積的糾紛”。

　　面積糾紛是籠罩在樓市天空的一塊揮之不去的陰霾，尤其是對套內面積縮水束手無策，因此，全方位封殺面積縮水也就勢在必行了。“北京市城市房地產轉讓管理辦法”包括公示被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置和面積以及面積誤差比絕對值超過3%的，預購人有權退房等都做了詳細規定。

　　二、時間：12月1日起

　　12月1日起?含12月1日?拿到預售許可證的商品房都要按“辦法”規定的方式進行銷售。根據“辦法”，按套內建筑面積賣房，只限于預售商品住宅項目。12月1日拿到預售許可證的新商品房項目、寫字樓、辦公用房、商鋪等仍可以按照套內建筑面積賣，也可以按照建筑面積或者按照套賣，但預售商品住宅項目必須按照套內建筑面積賣房。這意味著目前已經拿到預售許可證、已經開始銷售的住宅項目或在12月1日以前拿到預售許可證的住宅項目仍可以按建筑面積或套內建筑面積或套這三種銷售方式中的任何一種賣房。

　　三、公攤面積：公示<>

　　按套內建筑面積賣房，開發商照樣應該把公攤部位、用途以及預售面積告知買房人。按“辦法”規定，開發商在預售商品住宅之前，應當公示有資質的測繪單位出具的預售面積測繪技術報告書和公用建筑面積分攤情況，公示分攤的內容有：被分攤部位的名稱、用途、所在位置、面積；參與分攤的商品房名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；不分攤的部位。

　　尤其值得提醒買房人的是，“辦法”對物權作了相應的規定，明確房地產轉讓時，相應的公用部門、共用設備的權利份額一并轉讓。這就意味著，車庫等住宅的附屬物。如果開發商在賣房的時候沒有公示是不分攤的，這些住宅附屬物的產權就歸買房人共有。如果開發商在入住的時候，讓業主買車位，業主就可以一起主張自己的權利。

　　四、入住條件：明確

　　“辦法”明確了入住條件：第一，必須取得建筑工程竣工驗收備案表；第二，必須取得商品房面積實測技術報告書；第三，預售合同中約定的其他交付條件。同時，開發商應當在交付的7日前書面通知買房人。

　　五、嘗試者：鋒尚國際公寓

　　去年，北京鋒尚國際公寓宣布，他們的樓盤將按使用面積來出售。此消息一經公布，在業內引起了巨大反響。

　　鋒尚國際公寓總經理張在東說，目前房地產市場糾紛不斷，其中90%以上的糾紛都涉及面積問題�，F行的以建筑面積計價的方式，計算復雜、環節眾多，常常導致買賣雙方意見沖突。而以使用面積來計價，則簡單、透明，消費者可以明明白白地買房，開發商也可以明明白白地賣房。

　　用消費者最關心的使用面積作為售房結算依據，對保護買賣雙方的利益都有很大的好處。他說，1996年國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》中曾明確規定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。”但在實際交易過程中，由于相關配套政策不健全，絕大多數發展商都不會將使用面積明確標出。